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文/龐無(wú)忌 對(duì)跨國(guó)公司來(lái)說(shuō)，投資中國(guó)不再只是因?yàn)椤暗蛢r(jià)”。 辦公樓、購(gòu)物中心等商業(yè)地產(chǎn)一向被視為觀察宏觀經(jīng)濟(jì)冷暖和結(jié)構(gòu)變化的重要“窗口”：?購(gòu)物中心客流與銷(xiāo)售情況反映消費(fèi)信心；各類(lèi)企業(yè)對(duì)辦公空間的選擇則是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的鏡像。 全球商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕中國(guó)區(qū)總裁李凌經(jīng)常透過(guò)這些“窗口”觀察中國(guó)經(jīng)濟(jì)以及跨國(guó)公司在華發(fā)展。對(duì)李凌來(lái)說(shuō)，世邦魏理仕中國(guó)業(yè)務(wù)發(fā)展的切口中，能找到關(guān)于未來(lái)的豐富“線(xiàn)索”。 中國(guó)角色：從“成本洼地”到“創(chuàng)新高地” “我們每年都會(huì)幫助很多跨國(guó)企業(yè)在國(guó)內(nèi)各地選址?！崩盍杞战邮苤行律鐕?guó)是直通車(chē)專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，公司的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)近期為一家工業(yè)機(jī)器人領(lǐng)域的知名外資自動(dòng)化設(shè)備制造商提供戰(zhàn)略性房地產(chǎn)服務(wù)，支持其在上海及華東區(qū)域的多個(gè)研發(fā)及制造基地的不動(dòng)產(chǎn)策略。 其背后邏輯在于：中國(guó)已連續(xù)多年穩(wěn)居全球最大的工業(yè)機(jī)器人消費(fèi)國(guó)和生產(chǎn)國(guó)，工業(yè)自動(dòng)化、智能制造戰(zhàn)略的不斷推進(jìn)為企業(yè)發(fā)展提供了廣闊的空間，同時(shí)中國(guó)在這一領(lǐng)域的研發(fā)能力和人才儲(chǔ)備也是吸引企業(yè)落地的重要原因。 在新能源汽車(chē)領(lǐng)域，李凌說(shuō)，我們還幫助一家財(cái)富500強(qiáng)汽車(chē)零部件企業(yè)的總成生產(chǎn)基地落戶(hù)合肥；又協(xié)助另一家零部件企業(yè)的綠色生產(chǎn)基地選址嘉興，這些都體現(xiàn)中國(guó)在新能源汽車(chē)產(chǎn)業(yè)鏈方面巨大的集聚優(yōu)勢(shì)。 李凌稱(chēng)，在世邦魏理仕扎根中國(guó)內(nèi)地近40年的過(guò)程中，的確注意到跨國(guó)企業(yè)在中國(guó)的布局是有所變化的?！叭绻f(shuō)10年、20年前吸引跨國(guó)企業(yè)在中國(guó)布局的是勞動(dòng)力、土地、市場(chǎng)等因素，今天跨國(guó)企業(yè)在中國(guó)加大投資的驅(qū)動(dòng)力則更多地來(lái)自中國(guó)的產(chǎn)業(yè)鏈效率、研發(fā)創(chuàng)新能力和人才優(yōu)勢(shì)?！? 李凌表示，其背后的深層原因其實(shí)是中國(guó)制造在全球產(chǎn)業(yè)鏈、價(jià)值鏈中的角色變化。 一方面，中國(guó)已經(jīng)逐漸從價(jià)值鏈微笑曲線(xiàn)的底部，也就是代工、組裝，轉(zhuǎn)向研發(fā)設(shè)計(jì)和品牌服務(wù)等附加值更高的兩端；另一方面，在新能源汽車(chē)、無(wú)人機(jī)、化纖、紡織等不少新興產(chǎn)業(yè)和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)中，中國(guó)的技術(shù)能力已經(jīng)處于或接近世界領(lǐng)先水平。 零售模式：從“標(biāo)準(zhǔn)化”到“體驗(yàn)化” 在中國(guó)制造業(yè)憑借向創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的強(qiáng)勁勢(shì)頭吸引外資企業(yè)不斷追加投資的同時(shí)，消費(fèi)領(lǐng)域也正悄然發(fā)生變革，注重體驗(yàn)和個(gè)性的消費(fèi)趨勢(shì)正吸引著眾多零售商積極布局。 今年端午假期與“六一”國(guó)際兒童節(jié)重疊，短途自駕游、家庭親子游需求大幅增加，“親子經(jīng)濟(jì)”讓文旅融合等多個(gè)領(lǐng)域迸發(fā)出新活力。這是中國(guó)消費(fèi)模式轉(zhuǎn)型升級(jí)的一大表現(xiàn)。 李凌認(rèn)為，當(dāng)前國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)呈現(xiàn)出“餐飲、休閑旅游、演藝活動(dòng)等服務(wù)型消費(fèi)的活躍度明顯高于商品消費(fèi)”的特點(diǎn)，體現(xiàn)出消費(fèi)者對(duì)于由獨(dú)特體驗(yàn)所創(chuàng)造的文化、社交、情緒等附加價(jià)值的認(rèn)可程度在不斷增加，這是未來(lái)釋放消費(fèi)潛力、消費(fèi)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要領(lǐng)域。 從中長(zhǎng)期來(lái)看，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)、收入水平提高和社會(huì)保障體系完善，消費(fèi)者對(duì)高品質(zhì)商品與服務(wù)的需求潛力巨大。 中國(guó)消費(fèi)模式的變化也推動(dòng)零售品牌的策略變化。李凌透露，在今年3月的最新調(diào)查中，世邦魏理仕發(fā)現(xiàn)零售品牌在國(guó)內(nèi)拓展的積極性有所增強(qiáng)。在所有來(lái)自零售品牌的業(yè)務(wù)問(wèn)詢(xún)中，73%和新設(shè)立或者擴(kuò)張門(mén)店有關(guān)，這一比例是自去年年中以來(lái)的新高。 他指出，零售品牌的門(mén)店策略并非一成不變，而是根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的消費(fèi)趨勢(shì)、市占率和盈利水平、品牌生命周期等來(lái)進(jìn)行適時(shí)調(diào)整，“有進(jìn)有退，優(yōu)化整合和擴(kuò)張升級(jí)并存才是市場(chǎng)的常態(tài)”。從不同業(yè)態(tài)來(lái)看，除了不斷迭代的茶飲咖啡，近年來(lái)戶(hù)外運(yùn)動(dòng)、潮玩寵物、生活方式類(lèi)品牌的擴(kuò)張態(tài)勢(shì)是最為明顯的，這與中國(guó)消費(fèi)者偏好的變化是一脈相承的。 在這種趨勢(shì)下，品牌門(mén)店策略已經(jīng)從標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；蝮w驗(yàn)化、個(gè)性化轉(zhuǎn)變，“因此我們看到越來(lái)越多的旗艦店、新概念店、跨界店、快閃店的涌現(xiàn)”。世邦魏理仕近年來(lái)幫助不少外資品牌在中國(guó)落地首店和創(chuàng)新概念店，包括Supreme中國(guó)首店、Zara安福路快閃店等。它們?cè)谶x址上也越來(lái)越重視物業(yè)、街區(qū)與品牌文化的契合。 2024年中國(guó)社零總額接近49萬(wàn)億元，是全球第二大消費(fèi)市場(chǎng)。李凌認(rèn)為，不管是外資品牌還是本土品牌，中國(guó)市場(chǎng)都能為其孕育、發(fā)展和創(chuàng)新提供土壤。 投資熱點(diǎn)：聚焦核心城市圈 消費(fèi)的釋放也將進(jìn)一步帶動(dòng)周邊商業(yè)地產(chǎn)投資，零售物業(yè)、酒店等消費(fèi)相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)受到了投資者更多的關(guān)注。世邦魏理仕提供的數(shù)據(jù)顯示，酒店大宗物業(yè)交易在2023年達(dá)到了2019年以來(lái)的最高峰；而零售物業(yè)的大宗交易在過(guò)去兩年累計(jì)近1000億元，2024年更是超越辦公樓成為所有物業(yè)類(lèi)型中的交易額榜首。 從區(qū)域布局來(lái)看，李凌建議投資者重點(diǎn)關(guān)注長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、京津冀、成渝等國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市群中的核心一二線(xiàn)城市。 2024年以來(lái)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷資產(chǎn)價(jià)格的加速調(diào)整。截至2025年一季度，李凌指出，國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市主要類(lèi)型商業(yè)地產(chǎn)的資本化率中位區(qū)位已經(jīng)上升到5.5%-6%，比市場(chǎng)的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率，也就是十年期國(guó)債的到期收益率高出370個(gè)基點(diǎn)以上。與此同時(shí)，在國(guó)內(nèi)公募REIT市場(chǎng)上，保租房、廠(chǎng)房、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、倉(cāng)儲(chǔ)物流等產(chǎn)權(quán)類(lèi)REIT的市場(chǎng)定價(jià)自去年四季度以來(lái)普遍回升，大多處于溢價(jià)交易的區(qū)間。上述現(xiàn)象均表明，國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格的吸引力正在逐步增強(qiáng)。 李凌指出，在資產(chǎn)類(lèi)別上，建議投資者關(guān)注受經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)影響較小的一二線(xiàn)城市租賃住宅和區(qū)域型購(gòu)物中心。對(duì)于周期性相對(duì)較強(qiáng)的辦公樓和倉(cāng)儲(chǔ)物流，可以?xún)?yōu)先關(guān)注供需關(guān)系相對(duì)較好或短期有望迎來(lái)顯著改善的市場(chǎng)，比如京滬核心商務(wù)區(qū)的辦公樓，長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的高標(biāo)倉(cāng)等，未來(lái)的6-12個(gè)月很可能將迎來(lái)周期性投資的窗口期。

文/陳昊星 3月29日，一輛小米SU7在安徽某高速路段上發(fā)生碰撞后爆燃，駕駛員和乘客不幸遇難。此次事故發(fā)生前，駕駛員開(kāi)啟了智能駕駛系統(tǒng)，智駕安全再次被推上風(fēng)口浪尖。 如今，幾乎所有車(chē)企都在積極布局智能駕駛技術(shù)，而不少駕駛員在日常行駛中也逐漸養(yǎng)成了使用智駕系統(tǒng)的習(xí)慣。 那么，當(dāng)前的智駕系統(tǒng)，究竟該如何正確使用？哪些道路最好不要使用智駕系統(tǒng)？智駕系統(tǒng)現(xiàn)在面臨的最大問(wèn)題是什么？ 智能駕駛現(xiàn)階段仍是輔助工具 業(yè)內(nèi)專(zhuān)家普遍認(rèn)為，目前新能源汽車(chē)搭載的智能駕駛技術(shù)仍處于輔助駕駛階段，其本質(zhì)是幫助駕駛員提高行車(chē)安全性和便利性，而非真正意義上的自動(dòng)駕駛或無(wú)人駕駛。 因此，將其統(tǒng)稱(chēng)為“智能駕駛”并不完全準(zhǔn)確，更恰當(dāng)?shù)姆Q(chēng)謂應(yīng)是“智能輔助駕駛”，重點(diǎn)在于“輔助”而非“智能”。 當(dāng)前，大多數(shù)智能駕駛系統(tǒng)仍處于L2級(jí)，主要承擔(dān)輔助駕駛角色，駕駛員仍需時(shí)刻保持專(zhuān)注，隨時(shí)準(zhǔn)備接管車(chē)輛。 國(guó)際智能運(yùn)載科技協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)張翔接受中新社國(guó)是直通車(chē)采訪(fǎng)時(shí)表示，L2智能輔助駕駛的主要作用是減輕駕駛員疲勞，提高行車(chē)便利性。常見(jiàn)功能包括車(chē)道居中保持(LCC)、自適應(yīng)巡航(ACC)、自動(dòng)跟車(chē)、前車(chē)啟動(dòng)提醒等。 此次事件中的小米SU7屬于L2級(jí)，依據(jù)《汽車(chē)駕駛自動(dòng)化分級(jí)》國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，為“輔助駕駛”，責(zé)任明確歸于駕駛?cè)恕埾柽M(jìn)一步舉例，在AEB(自動(dòng)緊急制動(dòng))等功能支持下，L2級(jí)系統(tǒng)可以保持車(chē)道居中行駛，并在遇到障礙物時(shí)觸發(fā)剎停。然而，這些功能并非100%可靠，因此駕駛員必須隨時(shí)保持注意力，并隨時(shí)準(zhǔn)備接管車(chē)輛。 他強(qiáng)調(diào)，目前L2級(jí)在開(kāi)啟智駕模式后，如發(fā)生事故，駕駛員無(wú)法將責(zé)任歸咎于智駕系統(tǒng)。車(chē)企無(wú)需承擔(dān)責(zé)任，駕駛員是唯一的責(zé)任人。 智駕系統(tǒng)適用于哪些場(chǎng)景？ 多位專(zhuān)家在采訪(fǎng)時(shí)強(qiáng)調(diào)，智能輔助駕駛絕非萬(wàn)能，甚至在某些特定情況下，使用智能輔助駕駛功能可能會(huì)帶來(lái)嚴(yán)重的駕駛安全隱患。 在張翔看來(lái)，理論上，L2級(jí)輔助駕駛可用于城市道路和高速公路，但在實(shí)踐中，其在高速公路上的使用效果更佳。由于城市道路環(huán)境復(fù)雜，駕駛員需要頻繁介入，影響整體體驗(yàn)。 汽車(chē)自媒體博主、有17年汽車(chē)工程研發(fā)經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人楊?lèi)偳浣邮苤行律鐕?guó)是直通車(chē)采訪(fǎng)時(shí)表示，盡管高速公路道路狀況相對(duì)簡(jiǎn)單，被認(rèn)為是較適合使用智能輔助駕駛的場(chǎng)景，但在道路養(yǎng)護(hù)、臨時(shí)施工、交通事故等特殊情況下，智駕系統(tǒng)的高精地圖可能無(wú)法實(shí)時(shí)更新，攝像頭、雷達(dá)等感知設(shè)備也可能無(wú)法準(zhǔn)確識(shí)別新設(shè)置的路障或限速標(biāo)識(shí)，進(jìn)而有一定的安全隱患。 其次，城區(qū)復(fù)雜路況，如學(xué)校門(mén)口、非機(jī)動(dòng)車(chē)流量大的街道、狹窄道路等，也并不適合使用智駕系統(tǒng)。這類(lèi)路況中，行人和非機(jī)動(dòng)車(chē)的不確定性較高，智駕系統(tǒng)難以精準(zhǔn)預(yù)測(cè)行人行為，可能導(dǎo)致安全隱患。 此外，在夜間、暴雨、大霧等能見(jiàn)度低和惡劣天氣條件下，智駕系統(tǒng)的傳感器可能會(huì)因識(shí)別精度下降而出現(xiàn)誤判，攝像頭也可能因水霧、泥濘等遮擋導(dǎo)致感知失效，從而影響車(chē)輛的安全判斷。此時(shí)，如果駕駛員此時(shí)過(guò)度依賴(lài)智駕功能，極易引發(fā)交通事故。 智駕既要發(fā)展也要明確法律邊界 當(dāng)下，智能駕駛技術(shù)雖然在某些場(chǎng)景下仍存在局限，體驗(yàn)也并非始終穩(wěn)定，但不改行業(yè)向著更高階、更智能方向發(fā)展的大趨勢(shì)。 4月1日，《北京市自動(dòng)駕駛汽車(chē)條例》正式實(shí)施。該條例的正式施行，意味著L3級(jí)及以上智駕級(jí)別的私家車(chē)首次被允許合法上路。 在剛剛閉幕的中國(guó)電動(dòng)汽車(chē)百人會(huì)論壇(2025)上，工業(yè)和信息化部副部長(zhǎng)辛國(guó)斌就自動(dòng)駕駛的話(huà)題發(fā)言提出，工信部將加快自動(dòng)駕駛產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，推進(jìn)智能網(wǎng)聯(lián)汽車(chē)準(zhǔn)入和上路通行試點(diǎn)，完善標(biāo)準(zhǔn)體系，并有條件批準(zhǔn)L3級(jí)自動(dòng)駕駛車(chē)型生產(chǎn)準(zhǔn)入。 但有觀點(diǎn)認(rèn)為，在當(dāng)前L2向L3過(guò)渡的關(guān)鍵階段，消費(fèi)者不僅需要了解智能駕駛技術(shù)的優(yōu)勢(shì)，更要深刻認(rèn)識(shí)其局限性。現(xiàn)在有部分車(chē)企在宣傳中往往過(guò)度強(qiáng)調(diào)智能駕駛的潛力，往往以營(yíng)銷(xiāo)為主，而忽視了實(shí)際能力的差異。 楊?lèi)偳渲毖?，不得不承認(rèn)，目前國(guó)內(nèi)車(chē)企在智能駕駛技術(shù)上取得了一定突破，但不同品牌、不同車(chē)型的智能輔助駕駛能力參差不齊。許多車(chē)企在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中夸大了系統(tǒng)的功能性，甚至弱化了“輔助”這一概念，容易讓消費(fèi)者產(chǎn)生誤導(dǎo)。 他舉例，例如，一些車(chē)企宣稱(chēng)其智駕系統(tǒng)可以實(shí)現(xiàn)“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)導(dǎo)航駕駛”，卻未明確指出該功能需要在高精地圖的覆蓋范圍內(nèi)，并且仍需駕駛員的實(shí)時(shí)監(jiān)控。這種宣傳策略可能讓消費(fèi)者誤以為智駕系統(tǒng)能夠在任何場(chǎng)景下安全運(yùn)行，從而放松警惕，甚至誘發(fā)脫手駕駛或分心操作等危險(xiǎn)行為。 “所以，賣(mài)給消費(fèi)者的智駕車(chē)型，要明確強(qiáng)調(diào)智能輔助駕駛僅作為輔助使用，并清楚告知用戶(hù)，在發(fā)生車(chē)禍時(shí)，駕駛員是唯一的責(zé)任人，從而增強(qiáng)消費(fèi)者的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。這種提醒應(yīng)成為車(chē)企營(yíng)銷(xiāo)策略的必備內(nèi)容，而不應(yīng)該為了賣(mài)車(chē)而夸大智能駕駛功能、掩蓋智能駕駛風(fēng)險(xiǎn)。”楊?lèi)偳湔f(shuō)。