文/龐無(wú)忌

　　對(duì)跨國(guó)公司來(lái)說(shuō)，投資中國(guó)不再只是因?yàn)椤暗蛢r(jià)”。

　　辦公樓、購(gòu)物中心等商業(yè)地產(chǎn)一向被視為觀(guān)察宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)冷暖和結(jié)構(gòu)變化的重要“窗口”：?購(gòu)物中心客流與銷(xiāo)售情況反映消費(fèi)信心；各類(lèi)企業(yè)對(duì)辦公空間的選擇則是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的鏡像。

　　全球商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕中國(guó)區(qū)總裁李凌經(jīng)常透過(guò)這些“窗口”觀(guān)察中國(guó)經(jīng)濟(jì)以及跨國(guó)公司在華發(fā)展。對(duì)李凌來(lái)說(shuō)，世邦魏理仕中國(guó)業(yè)務(wù)發(fā)展的切口中，能找到關(guān)于未來(lái)的豐富“線(xiàn)索”。

　　中國(guó)角色：從“成本洼地”到“創(chuàng)新高地”

　　“我們每年都會(huì)幫助很多跨國(guó)企業(yè)在國(guó)內(nèi)各地選址?！崩盍杞战邮?a target='_blank' href='/'>中新社國(guó)是直通車(chē)專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，公司的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)近期為一家工業(yè)機(jī)器人領(lǐng)域的知名外資自動(dòng)化設(shè)備制造商提供戰(zhàn)略性房地產(chǎn)服務(wù)，支持其在上海及華東區(qū)域的多個(gè)研發(fā)及制造基地的不動(dòng)產(chǎn)策略。

　　其背后邏輯在于：中國(guó)已連續(xù)多年穩(wěn)居全球最大的工業(yè)機(jī)器人消費(fèi)國(guó)和生產(chǎn)國(guó)，工業(yè)自動(dòng)化、智能制造戰(zhàn)略的不斷推進(jìn)為企業(yè)發(fā)展提供了廣闊的空間，同時(shí)中國(guó)在這一領(lǐng)域的研發(fā)能力和人才儲(chǔ)備也是吸引企業(yè)落地的重要原因。

　　在新能源汽車(chē)領(lǐng)域，李凌說(shuō)，我們還幫助一家財(cái)富500強(qiáng)汽車(chē)零部件企業(yè)的總成生產(chǎn)基地落戶(hù)合肥；又協(xié)助另一家零部件企業(yè)的綠色生產(chǎn)基地選址嘉興，這些都體現(xiàn)中國(guó)在新能源汽車(chē)產(chǎn)業(yè)鏈方面巨大的集聚優(yōu)勢(shì)。

　　李凌稱(chēng)，在世邦魏理仕扎根中國(guó)內(nèi)地近40年的過(guò)程中，的確注意到跨國(guó)企業(yè)在中國(guó)的布局是有所變化的?！叭绻f(shuō)10年、20年前吸引跨國(guó)企業(yè)在中國(guó)布局的是勞動(dòng)力、土地、市場(chǎng)等因素，今天跨國(guó)企業(yè)在中國(guó)加大投資的驅(qū)動(dòng)力則更多地來(lái)自中國(guó)的產(chǎn)業(yè)鏈效率、研發(fā)創(chuàng)新能力和人才優(yōu)勢(shì)?！?/p>

　　李凌表示，其背后的深層原因其實(shí)是中國(guó)制造在全球產(chǎn)業(yè)鏈、價(jià)值鏈中的角色變化。

　　一方面，中國(guó)已經(jīng)逐漸從價(jià)值鏈微笑曲線(xiàn)的底部，也就是代工、組裝，轉(zhuǎn)向研發(fā)設(shè)計(jì)和品牌服務(wù)等附加值更高的兩端；另一方面，在新能源汽車(chē)、無(wú)人機(jī)、化纖、紡織等不少新興產(chǎn)業(yè)和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)中，中國(guó)的技術(shù)能力已經(jīng)處于或接近世界領(lǐng)先水平。

　　零售模式：從“標(biāo)準(zhǔn)化”到“體驗(yàn)化”

　　在中國(guó)制造業(yè)憑借向創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的強(qiáng)勁勢(shì)頭吸引外資企業(yè)不斷追加投資的同時(shí)，消費(fèi)領(lǐng)域也正悄然發(fā)生變革，注重體驗(yàn)和個(gè)性的消費(fèi)趨勢(shì)正吸引著眾多零售商積極布局。

　　今年端午假期與“六一”國(guó)際兒童節(jié)重疊，短途自駕游、家庭親子游需求大幅增加，“親子經(jīng)濟(jì)”讓文旅融合等多個(gè)領(lǐng)域迸發(fā)出新活力。這是中國(guó)消費(fèi)模式轉(zhuǎn)型升級(jí)的一大表現(xiàn)。

　　李凌認(rèn)為，當(dāng)前國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)呈現(xiàn)出“餐飲、休閑旅游、演藝活動(dòng)等服務(wù)型消費(fèi)的活躍度明顯高于商品消費(fèi)”的特點(diǎn)，體現(xiàn)出消費(fèi)者對(duì)于由獨(dú)特體驗(yàn)所創(chuàng)造的文化、社交、情緒等附加價(jià)值的認(rèn)可程度在不斷增加，這是未來(lái)釋放消費(fèi)潛力、消費(fèi)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要領(lǐng)域。

　　從中長(zhǎng)期來(lái)看，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)、收入水平提高和社會(huì)保障體系完善，消費(fèi)者對(duì)高品質(zhì)商品與服務(wù)的需求潛力巨大。

　　中國(guó)消費(fèi)模式的變化也推動(dòng)零售品牌的策略變化。李凌透露，在今年3月的最新調(diào)查中，世邦魏理仕發(fā)現(xiàn)零售品牌在國(guó)內(nèi)拓展的積極性有所增強(qiáng)。在所有來(lái)自零售品牌的業(yè)務(wù)問(wèn)詢(xún)中，73%和新設(shè)立或者擴(kuò)張門(mén)店有關(guān)，這一比例是自去年年中以來(lái)的新高。

　　他指出，零售品牌的門(mén)店策略并非一成不變，而是根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的消費(fèi)趨勢(shì)、市占率和盈利水平、品牌生命周期等來(lái)進(jìn)行適時(shí)調(diào)整，“有進(jìn)有退，優(yōu)化整合和擴(kuò)張升級(jí)并存才是市場(chǎng)的常態(tài)”。從不同業(yè)態(tài)來(lái)看，除了不斷迭代的茶飲咖啡，近年來(lái)戶(hù)外運(yùn)動(dòng)、潮玩寵物、生活方式類(lèi)品牌的擴(kuò)張態(tài)勢(shì)是最為明顯的，這與中國(guó)消費(fèi)者偏好的變化是一脈相承的。

　　在這種趨勢(shì)下，品牌門(mén)店策略已經(jīng)從標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；蝮w驗(yàn)化、個(gè)性化轉(zhuǎn)變，“因此我們看到越來(lái)越多的旗艦店、新概念店、跨界店、快閃店的涌現(xiàn)”。世邦魏理仕近年來(lái)幫助不少外資品牌在中國(guó)落地首店和創(chuàng)新概念店，包括Supreme中國(guó)首店、Zara安福路快閃店等。它們?cè)谶x址上也越來(lái)越重視物業(yè)、街區(qū)與品牌文化的契合。

　　2024年中國(guó)社零總額接近49萬(wàn)億元，是全球第二大消費(fèi)市場(chǎng)。李凌認(rèn)為，不管是外資品牌還是本土品牌，中國(guó)市場(chǎng)都能為其孕育、發(fā)展和創(chuàng)新提供土壤。

　　投資熱點(diǎn)：聚焦核心城市圈

　　消費(fèi)的釋放也將進(jìn)一步帶動(dòng)周邊商業(yè)地產(chǎn)投資，零售物業(yè)、酒店等消費(fèi)相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)受到了投資者更多的關(guān)注。世邦魏理仕提供的數(shù)據(jù)顯示，酒店大宗物業(yè)交易在2023年達(dá)到了2019年以來(lái)的最高峰；而零售物業(yè)的大宗交易在過(guò)去兩年累計(jì)近1000億元，2024年更是超越辦公樓成為所有物業(yè)類(lèi)型中的交易額榜首。

　　從區(qū)域布局來(lái)看，李凌建議投資者重點(diǎn)關(guān)注長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、京津冀、成渝等國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市群中的核心一二線(xiàn)城市。

　　2024年以來(lái)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷資產(chǎn)價(jià)格的加速調(diào)整。截至2025年一季度，李凌指出，國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市主要類(lèi)型商業(yè)地產(chǎn)的資本化率中位區(qū)位已經(jīng)上升到5.5%-6%，比市場(chǎng)的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率，也就是十年期國(guó)債的到期收益率高出370個(gè)基點(diǎn)以上。與此同時(shí)，在國(guó)內(nèi)公募REIT市場(chǎng)上，保租房、廠(chǎng)房、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、倉(cāng)儲(chǔ)物流等產(chǎn)權(quán)類(lèi)REIT的市場(chǎng)定價(jià)自去年四季度以來(lái)普遍回升，大多處于溢價(jià)交易的區(qū)間。上述現(xiàn)象均表明，國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格的吸引力正在逐步增強(qiáng)。

　　李凌指出，在資產(chǎn)類(lèi)別上，建議投資者關(guān)注受經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)影響較小的一二線(xiàn)城市租賃住宅和區(qū)域型購(gòu)物中心。對(duì)于周期性相對(duì)較強(qiáng)的辦公樓和倉(cāng)儲(chǔ)物流，可以?xún)?yōu)先關(guān)注供需關(guān)系相對(duì)較好或短期有望迎來(lái)顯著改善的市場(chǎng)，比如京滬核心商務(wù)區(qū)的辦公樓，長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的高標(biāo)倉(cāng)等，未來(lái)的6-12個(gè)月很可能將迎來(lái)周期性投資的窗口期。