畸高的房價、過快的漲幅、膨脹的利潤……2006年中國房地產市場的“桀驁”與“任性”讓社會公眾飽嘗苦澀滋味，更為其2007年的走勢鋪下無盡懸念。
人們已經注意到，房地產調控內容醒目地出現(xiàn)在了日前召開的中央經濟工作會議中。這次會議明確指出：“要注意加強對房地產市場的合理引導和有效調控”。
在社會各方的關注及強烈的政策信號下，2007年房地產市場將呈現(xiàn)怎樣的走勢？存在哪些“懸念”值得特別關注？種種跡象表明，有四大因素的效應將會在明年及今后一段時期內陸續(xù)顯現(xiàn)，并對房地產市場的發(fā)展產生重要影響。
懸念之一：政策層面會否再亮“利器”
12月16日，國家某部委一位負責人的發(fā)言引起政策分析人士的格外關注。
“有關方面正研究采用多種手段保障房地產市場的健康發(fā)展，包括在住房的保有環(huán)節(jié)實施征稅�！边@位負責人說。
事實上，伴隨中國房地產市場的快速發(fā)展和投機行為的盛行，國內相關稅收環(huán)節(jié)的不完善乃至缺失問題日趨明顯。專家指出，國外十分重視對房地產保有環(huán)節(jié)的征稅，而中國在房地產保有環(huán)節(jié)涉及稅種近乎空白，“零成本持有”的特征非常明顯。
一個越來越普遍的共識是，由于物業(yè)稅遲遲不出臺，客觀上助長了房地產暴利和投機行為的盛行。房屋持有的低成本不僅引發(fā)購房者“貪大求闊”，更直接導致多套房屋持有者待價而沽，造成北京等地二手房市場房源充足，卻交易嚴重低迷的怪現(xiàn)象。
“如果征收物業(yè)稅，將極大地提高持有不動產的成本，不僅從長遠的角度來看可以優(yōu)化住房結構，而且也將在短期內對打擊投機、抑制房價起到重要作用�！苯洕鷮W者周天勇說。
“利器”的針對性和作用力顯而易見，政策信號也已釋放。而利劍何時“出鞘”，成為懸于2007年包括今后房地產市場上的最大懸念。
懸念之二：前期調控效應將陸續(xù)“浮出水面”
面對房價飛漲的嚴峻形勢，僅從去年以來，國家就密集出臺了一系列調控政策，但相當多數(shù)的城市房價卻依舊“扶搖直上”。
專家指出，由于國家前期宏觀調控政策的著力點包括住房建設規(guī)劃、經濟適用房建設、新開工項目比例等，周期性特征非常明顯，效果的顯現(xiàn)必然需要時間。
“這是此前調控政策無法立竿見影的一個重要原因，也恰恰可能是明年包括今后房地產市場的最大亮點。”專家說。
根據(jù)國家在今年5月出臺的《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》，中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟適用房)和廉租住房的年度土地供應量，不得低于居住用地供應總量的70%。
中國人民大學教授鄭保衛(wèi)說，隨著經濟適用房等保障性住房陸續(xù)投入市場，將有效改善中國房地產市場供應的結構性矛盾和市場布局�！翱梢钥隙ǖ氖�，當一個城市的中低收入人口可以得到足夠的住房保障時，只占部分市場比例的商品房將缺乏價格飛漲的支撐�！�
在建項目的陸續(xù)入市只是其中之一。來自國家和相關部委的信息表明，明年，調整住房供應結構是一場“重頭戲”，重點是加快建設中小套型、中低價位普通商品住房，改進和完善經濟適用房制度，加快建立和實施廉租房制度，著力解決中低收入群體的住房問題。
日前，建設部發(fā)出“最后通牒”：目前尚未公布住房建設規(guī)劃的城市，務必在12月20日前全面完成規(guī)劃的編制、公布和備案工作；尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立并實施。
懸念之三：面對調整和問責，地方政府“角色”將出現(xiàn)哪些變化
在飛漲的房價和膨脹的房地產業(yè)中，部分地方政府近年來扮演的“角色”耐人尋味：由于自身利益和眼前利益，過多過深地介入房地產業(yè)，往往置中央的部署于不顧，使調控政策的“執(zhí)行力”大打折扣。
但是，在“利益的調整”和“嚴厲的問責”之下，這種情況有望在今后的時間內發(fā)生轉變。
自2007年1月1日起，根據(jù)財政部、國土資源部和央行三部委聯(lián)合印發(fā)的《關于調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知》，新批準新增建設用地土地有償使用費征收標準將在原有基礎上提高一倍。
“提高征收標準將帶動征地成本增加，有效切斷新增建設用地擴張的經濟動因，從而直接抑制用地擴張沖動。”財政部綜合司有關負責人如是說。
另外，新政策還把那些因違法批地、占用而實際發(fā)生的新增建設用地納入征收范圍，這無疑又給地方政府牢牢套上了“緊箍咒”。
和利益調整齊頭并進的是“嚴厲問責”。一個已經披露的信息是，2007年一季度，全國房地產市場宏觀調控部際聯(lián)席會議成員單位將對各地落實住房建設規(guī)劃尤其是廉租住房開工建設等情況進行檢查。
“對調控政策落實不到位、房價漲幅沒有得到有效控制、未把新建住房套型結構比例分解到區(qū)域，未落實到具體地塊、項目的城市，要限期整改并追究有關領導責任�！苯ㄔO部部長汪光燾說。
政策分析人士認為，從今年9月的國家十部門聯(lián)合檢查各地調控效果，到即將開展的專項督查，表明中央政府問責的“劍鋒”已明確指向“政策執(zhí)行力”。在“齊心協(xié)力”地落實樓市調控政策問題上，地方政府責無旁貸。
懸念之四：市場本身醞釀“變局”
面對即將到來的新的一年，房地產業(yè)內部也將承受著調整和變局。
一方面，隨著一系列政策措施的出臺，“銀根”、“地根”的進一步緊縮等將使國內相當一部分開發(fā)商面臨空前的“資金鏈”和“拿地”壓力，行業(yè)內的“洗牌”將加劇，市場的“逐出效應”將會顯現(xiàn)。
另一方面，隨著市場競爭的加劇，房地產業(yè)中的“優(yōu)勝劣汰”、企業(yè)間整合將會成為常態(tài)，品牌與實力競爭將成為房產市場的主題詞。
同時，隨著國家“將90平米以下中小套型作為主流產品”戰(zhàn)略的實施，國內住房消費模式、建設模式的轉變將改變房地產開發(fā)企業(yè)生產經營模式，并重構國內房地產市場的競爭體系。
更為值得注意的是，2007年及今后的房地產市場將不再是“瘋狂游戲”的舞臺。非法預售、虛假宣傳、囤積房源、哄抬房價等“惡疾”將受到空前嚴厲的打擊。隨著建設部等三部門聯(lián)合開展的房地產交易秩序專項整治行動往縱深推進，房地產市場交易秩序的“亂局”有望得到明顯轉變。
(文章來源：中國證券報 作者：黃全權 常志鵬)
