中新網(wǎng)11月13日電 據(jù)中國青年報報道，北京現(xiàn)代城業(yè)主劉守熙11月11日在北京市和諧社區(qū)中心舉辦的《物權法》建筑物區(qū)分所有權研討會上說，對于小區(qū)的附屬設施、附屬建筑物是否屬于業(yè)主共有，法律上并沒有明確規(guī)定。
很多業(yè)主反映，建筑物區(qū)分所有權問題一直困擾著他們，業(yè)主和開發(fā)商究竟怎么來分，成為引發(fā)小區(qū)糾紛的主要原因�！段餀喾ā凡莅傅�76條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設的除外。會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于業(yè)主共有。”
對此，廣西大學法學院教授孟勤國認為，建筑物區(qū)分所有權的問題主要發(fā)生在共有部分上，但關于共有，只能由立法作出明確規(guī)定，在操作層面上，約定并不現(xiàn)實。
前全國人大常委會法工委經(jīng)濟法室主任魏耀榮則表示，《物權法》草案關于車位、車庫的歸屬可以由業(yè)主與開發(fā)商約定的規(guī)定，至少在目前條件下，在缺乏有效機制保證的情形下是不可行的，無異于與虎謀皮，甚至可能成為開發(fā)商蒙騙業(yè)主的手段。
孟勤國舉例說，開發(fā)商可以利用強勢地位，迫使業(yè)主接受不平等的條款。另外，業(yè)主和業(yè)主之間素質不同，利益訴求也不同，所以這個利益關系之間是無法通過約定來解決的。
對此，有專家提出不同看法，如果將共有部分硬性規(guī)定為全體業(yè)主所有，開發(fā)商為節(jié)約成本，很可能放棄建造會所之類的設施。因為即使會所的成本由業(yè)主承擔，也會把房價提得很高。而這個擔心也是《物權法》立法委員會設計條款時具體考量過的。
對此，孟勤國解釋，為防止開發(fā)商失去建造小區(qū)各種設施的動力，他并不贊成小區(qū)內所有的東西都是業(yè)主共有，可以根據(jù)小區(qū)的不同檔次、需求，對一些大的方面明確規(guī)定由開發(fā)商投資經(jīng)營，產(chǎn)權歸開發(fā)商，其他則規(guī)定給業(yè)主。
有人主張，共有部分應該考慮成本，例如車庫，如果業(yè)主已經(jīng)分攤了其成本，在支付的房價里已包含，那么車庫就應該歸業(yè)主共有，而如果該成本沒有攤入房價里，就應該歸開發(fā)商所有。
中國人民大學法學院民法中心高圣平博士說，如果按照成本來決定車庫所有權的歸屬，這將對業(yè)主非常不利�，F(xiàn)在商品房的價格已不是完全取決于成本，房地產(chǎn)是暴利的行業(yè)，成本在這中間究竟占多少無法肯定，而且《物權法》很多規(guī)范都是強制性規(guī)范，在考慮物權共有部分應約定或是法定時，也應依照這個思路，法定由業(yè)主共有。
北京市律師協(xié)會物業(yè)管理專業(yè)委員會副主任孟憲生提出，如果法律對共有邊界的界定不清，一旦業(yè)主與開發(fā)商在共有部分的所有權歸屬上產(chǎn)生矛盾，業(yè)主到法院立案時，法院要求業(yè)主證明自己的所有權，但業(yè)主或業(yè)委會無法證明誰擁有這一權利，爭議就無法解決。(邢佰英）
