中新網8月10日電 據中華工商時報報道，據不完全統(tǒng)計，目前，僅北京CBD及其周邊就云集了數百家跨國型大企業(yè)，近一年來，摩根斯坦利、揚子基金、泰國銀行、凱德置地、普華永道等大牌企業(yè)紛紛入主CBD�？鐕驹谶x擇辦公地點與辦公空間的時候，有自己獨特的標準。令人遺憾的是，當前許多自稱瞄準跨國企業(yè)的寫字樓開發(fā)商，卻對跨國企業(yè)的需求研究得不夠。
寫字樓設計標準明顯滯后
專家指出，中國現(xiàn)行的關于寫字樓的建設標準是上世紀90年代出臺的，水平較低。多年來，這套標準體系一直沒有改變。
仲量聯(lián)行物業(yè)管理部顧問關宏介紹，仲量聯(lián)行在過去所管理的項目只有盛福大廈，那是德國人投資開發(fā)的物業(yè)。那時候中國的物業(yè)管理相關法律法規(guī)都不健全，直到中國的物業(yè)管理條例正式出臺之后，仲量聯(lián)行才開始接手國內開發(fā)商做的項目。關宏深刻體會到，國內的寫字樓開發(fā)商必須盡快與國際標準接軌。比如說寫字樓樓面的載荷，中國現(xiàn)有的甲級寫字樓一般是2.0牽牛，而國際上寫字樓的載荷大多在3.0到3.5。北京國貿中心之所以能夠成為少數具有國際化標準的寫字樓并贏得跨國公司的青睞，就是因為國貿中心的載荷是3.5牽牛。
若干年前出臺的“寫字樓國標規(guī)定，最高級別的寫字樓為甲級寫字樓，供電量標準為每平方米60伏安，這一標準已遠遠落后于市場。據悉，今年上市的CBD寫字樓新項目萬通中心，每平方米供電量已經達到120伏安，比過去的標準翻了一倍。
前不久，萬通地產以相當高調的姿態(tài)向地產界拋出了該企業(yè)自行制定的包括《寫字樓設計與開發(fā)標準》在內的全套地產技術規(guī)范文件。據悉，這是國內房地產企業(yè)中，第一個詳細制定系統(tǒng)的產品設計標準的開發(fā)商。萬通地產的《寫字樓設計與開發(fā)標準》明顯高于現(xiàn)行的國家標準。對此，萬通中心總經理王煒陽認為，開發(fā)商要真正體現(xiàn)出“以用戶為本的原則，如何讓寫字樓的技術層面與國際接軌，使之最接近于跨國公司需求，才能成為他們喜歡的寫字樓類型。業(yè)內人士呼吁，國家主管部門應該盡快完善寫字樓設計標準，出臺更新的行業(yè)規(guī)范。
跨國企業(yè)最看重“空間安全性”
據關宏介紹，國際化客戶最需要的首先是辦公空間的安全性。他說，一個大型的跨國公司在進駐一棟寫字樓之前，一定會聘請很多專業(yè)顧問考察這棟樓，他考察的重點就是安全性，尤其是美國“9·11”事件、中國SARS事件之后，跨國公司對于寫字樓安全系統(tǒng)的要求非常嚴格。
關宏舉了一個例子：在一些寫字樓的折梯型疏散通道里，疏散門向外完全打開后，與樓梯扶手的距離，按當前消防規(guī)范要求，這個距離應該與消防通道的寬度是一樣的，但是很多寫字樓由于建筑結構所限，疏散門開啟后和樓梯扶手之間的距離往往小于安全疏散通道的寬度。關宏告訴記者，CBD某寫字樓就在這一點上犯了錯誤，因此為了爭取一家國際銀行的進駐，不得不進行重新整改。
“環(huán)境的優(yōu)越性”不可或缺
關宏強調，過去我們國家關于寫字樓新風量的標準也不是很高，但現(xiàn)在一些寫字樓做到了每人每小時36到40立方米的新風量，這個新風量的標準基本上跟國際接軌了。比如說加時空調，有的公司要跟他的大洋彼岸的國際客戶聯(lián)系，肯定需要夜里加班。這就需要有一個很好的空調系統(tǒng)。很多寫字樓開發(fā)商在配備空調主機時往往忽略了這一點。
王煒陽透露，萬通中心一開始就定位為純寫字樓�！拔覀兩虡I(yè)面積很小，在目前市場環(huán)境下，商業(yè)可以賣得更貴，而且銷售速度比寫字樓更快。但是如果商業(yè)面積規(guī)劃得太大，寫字樓的辦公環(huán)境太嘈雜，就不是一個好的寫字樓。也會給后期的物業(yè)管理帶來許多麻煩。”
寫字樓應預留可改造空間
關宏說，讓建筑在未來的50年、70年乃至100年里不過時，這才是我們的目標。為將來預留出足夠的“可改造空間，這樣的寫字樓才稱得上是“成長型建筑。
縱然是國貿中心，也并不是沒有毛病。據說，國貿一期的空調排風口是在窗子下面。有的企業(yè)入駐后需要打隔斷，然而，打好隔斷之后，就把空調排風口隔在里面了。后來國貿中心為此進行了大規(guī)模改造，將空調排風口統(tǒng)一轉移到天花板上。今年新入市的寫字樓萬通中心，配備的是“四管制空調，而過去“四管制空調是五星級酒店才用的。這些硬件的提升給跨國公司的入駐創(chuàng)造了條件。(陳雪根)
